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2016.11.19 (Sat)

住宅ローンの審査基準の推移

こんにちは、いつも訪問視聴ありがとうございます。

本日の話題は住宅ローン。

お家購入にあたって、縁深い関係にありますこの住宅ローン。

自分が一体いくら借りれるのか、いくらまで借りたら家計を圧迫しないのだろうかと何かと頭を悩ませる事と思います。

多くの方は現在の家賃(駐車場代込)を指標とされている事と思いますが、逆算していくと結構な借り入れ額になる事も。

image_step2_01.jpg

ではこの住宅ローン。

一体全体なにを基準にして審査をしているのか、面白い記事を見つけてきました。

120491_sub01.jpg
金融機関が長期固定金利で融資する際に審査する基準となるランキングです。
フラット35なども同様ですね。


※この表は国交省が調査したあくまでアンケート結果です。
実際の審査基準はどの金融機関も公表していません。
変動金利を選択される場合も結果は異なってくると考えます。


大体は聞き覚えがありそうな項目がずらっと並んでいますが、注視したいのは健康状態が2位に浮上してる点。

おそらくは4位の借入時年齢と連動している事と思いますが、文字通りの体は資本って事ですね。

晩婚化している昨今では、借入時年齢を緩くせざるを得ない状況なのでしょうか、飛躍的に上がっているこの点は見逃せません。

現在、団体信用生命保険を加入要件としてる金融機関が殆どだと思いますので、自分の健康には常に気を付けておきたいところです。

120491_sub02.jpg
さらに全体の項目。

返済負担率と現在の借入状況の項目がガクっと下がっています。

返済負担率は借り入れがあった場合はそちらも総借入額として含んで計算しますが、膨らんでもなお貸してきた傾向にあるようです。

二つの表で感じたのは、健康体でさえあれば多少返済比率が高くとも融資してきたという点で、若い方に融資してきたのかなと思いました。

一つの参考としてご覧いただければと思います。

ではでは
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2013.06.02 (Sun)

変動金利のリスク

こんにちは、いつも訪問視聴ありがとうございます。

なぜか住宅ローンの記事が続いています。

記事を書いて見直してみると、課題というか疑問が浮かび上がってくるので記事にしなくてはいけない感に囚われてます。

てことで、今回は変動金利のリスクについてです。


変動金利と検索すると続いて「リスク」という文字が続いてきます。

つまり、変動金利に対してリスクを気にされている方が多いという事ですね。

では実際に金利が上がったらどうなるんでしょうか?

以下にまとめてみました。

※銀行さんは年に2回基準金利の見直しをして、借入額に対し返済総額を計算しています。



◎借入金 3000万円 適用金利0.975% 
/月々返済額 84336円 
/返済総額 3542万1383円 

のケース



①返済総額が増えます。

単純に借入額に対しての利息が上がるので、総返済額が増えます。仮に0.1%上がったとして、588723円増えます。

重たいです。

ですが月々の返済額は5年間は変わりません。また仮に上がったとしても125%を最大としてます。
しかしこれは、変わらないので安心ですよ~ではなくて「ツケている状態」です。帳尻合わせが必ずあります。

②思ったより元本を削れない。

元本とは借り入れている金額の事。月々の返済額は利息+元本の構成で算出しています。
上記で返済額が変わらないと書きましたが、金利が上がれば利息+元本の「利息」の部分がウェイトを多く占める事になり、実際払っているお金は変わらないけど「利息分ばっか払ってて元本が減らない状態」になります。

金利が上がり、利息分のウェイトが多くなりました。

しかし支払う金額は一定です。支払うべきだった元本は消えるわけではありませんので

5年後の返済額の見直しの時までツケておくという事になります。

こうなると元本を減らすという本当の意味での返済が出来ていないのでなんらかのメスを入れる必要があります。
ツケになるイメージ
手書きです。10年目あたりの金利の上がり方が強烈ですね。勢い余ってしまいました(笑

これは金利が一気にあがる様な極端なケースですが5年目以降の右側部分は利息部の割合しかありません。

この状態が続くとどうなるでしょう↓


③返済期間が延びる可能性がある

②の理由により、35年を過ぎても債務が終了しない可能性があります。



恐ろしいですね。しかし見て下さってる方に「範疇内」にして欲しくてすこし強めに書きました。



とはいえ変動金利はここ十数年でほぼ動きはなく、あえて流通を悪くするような事もこの先考えにくいです。

じゃんじゃんものを買ってもらうべくお金回り良くしていこう=低金利のまま が僕の様な凡人の考えです。

しばらくはこのままだろうなと思いはします、が、備えておくべき所は備えておきたい所です。


◎備えておきたい所

リスクを分散する方法として、変動と固定をミックスで借りるパターン等ありますが

やはり最も安い変動一本でいっておきたい。

安さは正義!

選んだ理由リスト

皆さんそう考えます。僕もそう思います。事実8割ぐらいの方が変動一本です。

そこで実際に金利が上がった時の対策として

固定金利で支払っていると仮定して差額分を貯蓄する事をオススメしたいと思います。

ずっと金利が上がらなければ何かに使えばいいし

いざ上がった時には、繰り上げ返済として充てれば「元本が減らない状態」をある程度避けれると思います。



三夜に亘りお送りしました、住宅ローンの事。

最初の記事にも書きましたが、住宅ローンの事は不動産屋に聞きに行くのがベストだと思います。

銀行等の金融機関へ直接いけば、当たり前の事ですが自分のとこの(金利がたっぷりのった)商品を勧めてくると思います。



その点不動産屋は特定の銀行を斡旋する理由もなく、お客様の機嫌を損ねないようその時々の一番好条件で貸してくれる銀行を提案してくれるはずです。

うまいこと利用しましょう(笑

ではでは
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2013.06.01 (Sat)

変動金利の指標

こんにちは、いつも訪問視聴ありがとうございます。

前回金利の話をさせて頂きましたが、今回は変動金利について。

変動金利は読んで字の如く、借入額に対しての適応金利が常に上下しているもの。

返済額が常に「変動」しうる可能性があります。

ではこの変動金利、一体何を基準・指標としているのでしょうか。

前回触れなかったので今回はこれを記事にさせて頂ければと思います。


変動金利は様々な要因でその数字を決定していますが、大きい要素の一つに

「短期プライムレート」なるものがあります。

小難しい名称ですが、内容は簡単です。

銀行さんが企業へ短期(1年未満)融資する時に適応する最も良い条件での金利の事を言います。

ある企業はレート通り、ある企業はこれにちょっと上乗せといった感じで銀行さんはその企業の業績を鑑みてお金を貸しています。

この短期プライムレートは銀行間同士での影響を受けての調節をしていますが大きな指標がやはりあり

「政策金利」なるものに大きな影響を受けています。

政策金利とは、国の中央銀行(日本では日銀)が「普通銀行」へお金貸す時に適応する金利の事で、日銀さんは景気の状況を見てこれを上げ下げします。ゼロ金利政策なんて聞いた事あると思いますが、アレです。

景気が良ければ過熱を防ぐ為に金利を上げてお金の回転を悪くし、お金の価値を保とうとします。

景気が悪ければたくさんお金が回転するように、金利を下げます。

今現在では0.1%。

ご存知の通りあまり景気は良くないですね・・・。

とまあ、この政策金利があがれば必然的に住宅ローンの変動金利もあがるという仕組みです。

さらに端的かつ曖昧に申しますと

「景気が良くなれば変動金利は上がる!」

というわけです。

ここ十数年で政策金利は1%以上になった事がありません。

それと連動して住宅ローンの変動金利も多少の動きはあるものの、低い数字で落ち着いてます。

苦しい時期が続いている証拠ですね。

※短期プライムレート等を指標とした基準金利は店頭金利と呼ばれ、地域・銀行によって(結構な幅で)異なります。


固定と変動どっちが得なの?という話はよく見かけます。

散々シミュレーションをして電卓とにらめっこした結果、住宅ローンに関してはどっちが得とか損とか焦点が少し違うなと考えています。

結局「その人その人のリスクに対してのお金の払い方」なんだと思います。


◎3000万円借入 35年払い 

・フラット35/適用金利 1.8% → 月々96,327円 
・変動金利/適用金利 0.975%→ 月々84,336円

差額は11,991円なわけですが、フラット35ならば金利が動こうが動くまいが関係なく35年間この金額です。

これを安いととるか高いととるか、感じ方が違うと思います。

11991円はいわば安心料。

精神衛生上どちらが自分にとって都合よろしいかを考える事が大事なように思います。


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